Gba gla объектов коммерческой недвижимости. Успешный ТЦ: концепты и акценты. Для чего все это

За последние годы прокат автомобилей в Москве значительно набрал оборотов. Выбирая в прокат себе машину, всегда обращайте внимание на его комфортность. Габариты тоже немало важны. В автомобиле GLA200 совмещает все эти качества. Он признан лучшим внедорожником 2004 года.

Аренда в Москве Mercedes GLA200 посуточно

Стильный дизайн и высокое качество сборки отличает его от других собратьев. В салоне уютно и комфортно. На передней панели установлен небольшой бортовой компьютер с основными функциями управления. Mercedes GLA200 прошел все необходимые тесты на проходимость. Поэтому, если вы пожелаете отправиться в длинный путь по бездорожью, то он подойдет идеально. По ровной трассе внедорожник ведет себя спокойно и уверенно.

Установлен ограничитель максимальной скорости. Это сделано для общей безопасности. Новая электронная система исправно контролирует все процессы. Багажник просторный и вместительный. Мощность двигателя составляет 157 лошадиных сил. Согласно тестированию, максимальная скорость 215 км\ч. Несмотря на свою внушительную внешность Mercedes-Benz GLA200 весит всего 1395 килограмм. Для дополнительного комфорта встроена система стабилизации. Безопасность продумана очень грамотно. Спасательные подушки установлены как у водителя, так и у пассажиров. Даже при сильных ударах вероятность травмироваться очень мала. Система климат контроля обеспечит нужную температуру в любое время года.

Боковые зеркала регулируются в ручном режиме. Подогрев зеркал спасает в зимнюю пору. Установлен усилитель рулевого управления. Передние и задние сиденья регулируются по высоте. Mercedes-Benz GLA200 легок в управлении. Усиление рулевого колеса дает дополнительную его фиксацию в нужной позиции. Никаких недочетов нет. Эргономика автомобиля на высоте. Места для пассажиров также укомплектованы дополнительными опциями. В салоне будет комфортно даже детям, не говоря уже о взрослых. Mercedes-Benz GLA200 подойдет как для длительных туристических поездок, так и для не долгосрочных переездов.

Характеристика предлагаемых в прокат Mercedes GLA200

Стоит сразу отметить, что достоинств у него намного больше. Высокая комфортабельность, стильный дизайн, устойчивость на дороге. Эти все качества в нем присутствуют. Однако, есть и недостатки. К ним можно отнести малую обзорность зеркал заднего вида и не совсем удобную электронную систему внутри салона. Но это все мелочи.

Заказав Mercedes-Benz GLA200 в прокат у нас, вы можете убедиться самостоятельно в его надежности и практичности. Заказы оформляются круглосуточно через сайт

В 2009 г. суммарный ввод торговых площадей превысил 1 млн. кв.м. (GLA - 594,2 тыс. кв.м.), что является рекордным показателем для московского рынка (в 1,5 раза больше аналогичного показателя в 2008 г). Таким образом, прирост общего объема качественных торговых площадей за 2009 г. составил 19,8%, увеличение GLA - 21,6%. Стоит отметить, что количество введенных объектов по сравнению с 2008 г. осталось прежним. Увеличение введенных площадей произошло вследствие укрупнения торговых объектов - большинство из них относятся к моллам суперрегионального формата.

Огромный объем ввода торговых площадей в 2009 г. был обеспечен в основном крупными торгово-развлекательными и многофункциональными центрами, находящимися на финальной стадии строительства еще в 2008 году: ТРЦ «Золотой Вавилон», ТРЦ «Город», ТРЦ «Филион», ТРЦ «Метрополис». Их открытие в силу экономического спада и слабого спроса со стороны ритейлеров было перенесено на 2009 год. Из-за проблем со сдачей торговых площадей, а также недостаточного финансирования и позднего выхода арендаторов на отделку общей тенденцией на рынке стал ввод объектов в эксплуатацию с торговой галереей, функционирующей на 40-60% с последующим открытием магазинов в процессе работы объекта.

В начале 2010 г. предложение площадей в качественных торговых центрах Москвы расширялось не так динамично, как за соответствующий период 2009 г. Тенденция переноса сроков открытия объектов сохранилась и в I кв. 2010 г.: на начало года было заявлено открытие 3-х торгово-развлекательных центров: ТРЦ «Вива» в Северном Бутово, ТРЦ «Ключевой» в Братеево на пересечении ул. Борисовские пруды, ул. Ключевая и ул. Паромная, I очередь ТРЦ «Речной» на ул. Фестивальной у м. «Речной вокзал». Общая площадь планируемого ввода составляет 84,6 тыс. кв.м. (GLA - 55,8 тыс. кв.м.). Однако до конца марта состоялось открытие лишь I очереди ТРЦ «Речной» общей площадью 26 тыс. кв.м. (GLA - 18,1 тыс. кв.м.). Ввод в эксплуатацию 2-х других центров перенесен на конец апреля.

Совокупное предложение в торговых центрах Москвы (GBA) на конец 1 кв. 2010 г. достигло 6 476,9 тыс. кв.м. (GLA - 3 360,5 тыс. кв.м.). Таким образом, на сегодняшний день обеспеченность площадями качественных торговых центров жителей Москвы составляет 311,2 кв.м. (GLA) на 1000 человек, что все же меньше среднего значения данного показателя в странах Восточной Европы - 470 кв.м. на 1000 человек.

В продолжение существующей тенденции, на 2010 г. перенесено открытие таких значимых торговых проектов как «Вегас», «Mall of Russia», «Гагаринский», «Гудзон». Их общая площадь составляет около 60% всех планируемых к вводу объектов. Всего на 2010 г. заявлено порядка 25-ти объектов, их общая площадь составляет около 1,5 млн. кв.м. (GLA - чуть менее 700 тыс. кв.м.). На сегодняшний день достаточно трудно достоверно прогнозировать, какие именно объекты выйдут на московский рынок в 2010 г. Можно с большой долей уверенности ожидать объем ввода больший, чем в предыдущем году - порядка 600 тыс кв.м. GLA. Инерционный прирост можно прогнозировать во 2 половине 2010 г., так как последние несколько лет наблюдается тенденция неравномерного ввода площадей в течение года и его активизации к концу года.

Таблица 2. Объекты, открытие которых намечено на 2010 год

Источник: данные компании «НДВ Недвижимость»

* указана общая площадь торговой составляющей многофункционального комплекса

Спрос

Начиная с конца 2008 г. и в течение первого полугодия 2009 г. по причине экономического спада наблюдалась низкая активность ритейлеров и, как следствие, снижение спроса как на помещения в торговых центрах, так и в сегменте street retail. Влияние кризисной ситуации на развитие торгового сектора подтверждалось не только фактами замораживания проектов, дефолтами торговых операторов, но и ростом доли свободных площадей. В течение 2009 г. уровень вакантных помещений в Москве оставался нестабильным, и в III квартале года был зафиксирован на небывалой отметке - 16%. Этот показатель был обусловлен отчасти низким уровнем заполненности новых торговых центров. Из-за недостаточного финансирования и позднего выхода арендаторов на отделку общей тенденцией на рынке стал ввод объектов в эксплуатацию с торговой галереей, функционирующей на 40-60% с последующим заполнением в процессе работы объекта.

Источник: данные компании «НДВ Недвижимость»

Высокая доля вакантных площадей также характерна для торговых центров, ориентированных на высокий ценовой сегмент (до 35%). Отток арендаторов в основном наблюдается в многофункциональных комплексах и неудачно расположенных объектах, центрах со слабой концепцией (15-25%). При этом качественные торговые центры с грамотно продуманной концепцией избежали существенного увеличения уровня вакантных площадей, а наиболее успешные объекты (ТРЦ «Европейский», «МЕГА Теплый стан», «МЕГА Химки») по-прежнему заполнены на 100%.

Начиная с III квартала 2009 г. ситуация на рынке начала меняться, почувствовалось некоторое оживление. Арендаторы стали более активны: увеличилось количество сделок аренды, что привело к прекращению падения арендных ставок (а для ряда наиболее успешных объектов, а также для некоторых торговых коридоров был отмечен рост) и снижению уровня вакантных помещений (7% в конце года).

По состоянию на I квартал 2010 г. Москва по-прежнему остается приоритетным направлением развития основных ритейлеров. Можно наблюдать активную экспансию региональных сетей на освобождающиеся площади в столичных торговых центрах. Доля вакантных площадей сократилась по результатам января - марта 2010 г. до 5 - 7%. Однако ввиду большого объема торговых площадей, запланированного к вводу в 2010г., можно прогнозировать рост свободных площадей по итогам года до 10 - 12%.

В основном торговые операторы отдают предпочтение успешно функционирующим торговым центрам с отличной локацией, эффективной концепцией и адекватной арендной политикой. Также спрос ритейлеров во многом сфокусирован на масштабных проектах, находящихся на завершающей стадии строительства.

Источник: данные компании «НДВ Недвижимость»

Существенную роль на структуру спроса оказал факт сокращения многими ритейлерами размера магазинов при сохранении неизменным уровня доходности. Так доля помещений, интересующих арендатора, размером 100 - 200 кв.м. увеличилась до 58%, они по-прежнему остаются наиболее востребованными. В то время как помещения 200 - 400 кв.м. интересуют арендаторов лишь в 11% случаев. Существенно сократилась доля спроса на крупные помещения. Наименее востребованными при данной ситуации на рынке являются помещения более 1000 кв.м.

Коммерческие условия

Рынок аренды торговой недвижимости в 2009 г. можно было охарактеризовать тенденцией перехода от «рынка продавца» к «рынку покупателя». Снижение общего уровня арендных ставок продолжалось с конца 2008 г. и достигло своего максимума к середине 2009 г., составив от 25% до 50% от уровня середины 2008 г. Произошла дифференциация объектов на успешные, востребованные среди арендаторов, в которых арендные ставки сохранились на уровне докризисного периода, и менее успешные, имеющие концептуальные недостатки или неудачную локацию, в которых масштаб снижения ставок при сдаче в аренду пустующих помещений был максимальным.

Новые московские торговые центры стоят полупустыми, в то время как количество магазинов «у дома» растет

Фото: Andrey Rudakov/Bloomberg via Getty Images

Средний показатель пустующих площадей в торговых центрах Москвы по итогам первого квартала составил 11% — это 560 тыс. кв. м GLA (арендопригодных площадей), подсчитали специалисты брокерской и консалтинговой компании «Магазин магазинов». До конца года они прогнозируют рост уровня незаполненных помещений в ТЦ столицы до 12-14%.

Динамика скорости заполнения площадей крупнейших торговых центров Москвы, открытых с 2014 года (Фото: Магазин магазинов)

При этом многие из введенных за последний год торговых центров стоят полупустыми. «В среднем около половины площадей в торговых центрах, которые открывались с начала 2014 года, на момент ввода в эксплуатацию не работают, — говорится в аналитическом обзоре «Магазина магазинов». — Показатель, который с трудом воспринимался в середине 2014 года, из-за турбулентности на розничном рынке сейчас стал практически нормой». Если раньше в прогнозах девелоперов на момент открытия торговых центров арендаторы должны были занимать минимум 80-90%, то сейчас планка снижена до 60-70%.

Уровень пустующих помещений на момент ввода в эксплуатацию в некоторых комплексах достигает 94%, как в ТЦ Columbus. Хотя есть центры, где незаполненными при открытии оставалось не так много площадей. В частности, ТЦ «Весна», где пустовало всего 8% магазинов.

Впрочем, в условиях кризиса, по мнению консультантов, более актуальным индикатором относительных успехов торгового центра является динамика его заполняемости. «Почти все центры открываются с большой долей неработающих магазинов, — поясняет руководитель отдела исследований и консалтинга «Магазин магазинов» Андрей Васюткин. — На наш взгляд, важно оценивать и то, насколько быстро в этих объектах открываются точки уже после открытия. В одних торговых центрах, к примеру Columbus, арендаторы довольно быстро начинают открывать свои точки, а в других, как «Мозаика», не проявляют особой активности».

ТЦ Columbus стал абсолютным лидером по скорости поглощения площадей — за полтора месяца после открытия новые арендаторы заняли 38,6 тыс. кв. м. В марте доля пустующих площадей в ТЦ составляла уже 67%. Хорошую динамику, по данным «Магазина магазинов», продемонстрировали ТРЦ «Авиапарк» и Vegas Crocus City.

Торговые центры, открытые в Москве с 2014 года

Магазины «у дома»

На популярность торговых центров косвенное влияние оказывает рост популярности магазинов шаговой доступности, которые активно открываются в Москве сетевыми ретейлерами. Это приводит к частичному оттоку покупателей от крупных гипермаркетов, которые являются якорными арендаторами в торговых центрах.

По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, за последние десять лет число продуктовых сетей на рынке Москвы выросло с 21 до 48. Общее количество сетевых продуктовых магазинов за рассматриваемый период увеличилось в 3,2 раза и на 1 апреля 2015 года составило более 2,1 тыс. Совокупная торговая площадь превышает 2,3 млн кв. м. В среднем в Москве на 1 кв. м торговых площадей приходится порядка 5 жителей, для сравнения: в 2005 году на 1 кв. м приходилось 9 человек.

Наибольший рост по числу магазинов показали сети «Пятерочка», «Дикси» и «Магнит». Кроме того, за прошедшее десятилетие появились новые форматы продуктовых магазинов. В частности, торговые операторы стали большее внимание уделять развитию магазинов малых форматов, а также «дискаунтерам».

Так, X5 Retail Group активно развивает магазины шаговой доступности «Перекресток Экспресс» и дискаунтеры «Пятерочка», французский ретейлер «Ашан» — сеть дискаунтеров «Атак». Рынок пополнился новыми сетями, среди них присутствуют как международные, так и региональные российские операторы. Региональные сети представлены такими супермаркетами, как «Бахетле» (Татарстан), «Магнит» (Краснодарский край), «О’КЕЙ» (Санкт-Петербург), «Лента» (Санкт-Петербург) и др. Среди международных операторов — Globus и Selgros Cash&Carry.

Как говорит директор департамента аналитики Knight Frank Russia & CIS Ольга Ясько, у разных форматов продуктового ретейла еще большой потенциал для развития. «Многие районы столицы, особенно периферийные, где ведется массовая жилая застройка, все еще плохо обеспечены продуктовыми магазинами», — считает она.

Владимир Миронов

За пять лет, прошедшие с момента выхода в свет нашего первого рейтинга, в топ-10 появилось три новых объекта.

Приближается последний календарный месяц уходящего года - традиционное время подведения всевозможных итогов. Сегодня Моллы.Ru представляют новый рейтинг самых крупных , основанный на показателе общей арендной площади GLA.

Как показывает анализ, формат суперрегиональных торговых центров на протяжении долгих лет остается одним из самых успешных на столичном рынке. Сегодня крупнейшие шопинг-моллы столицы входят в число самых востребованных среди международных ритейлеров и федеральных сетей, обладают максимальной заполняемостью и остаются в топ-листе по популярности среди потребителей.

Все это позволяет прогнозировать, что Москва в ближайшие несколько лет сможет вместить еще несколько крупных проектов, в том числе в составе новых ТПУ. Новые торговые центры в российской столице планирует строить ТПС Недвижимость, участок для строительства крупнейшего ТРЦ сети МЕГА выбирает IKEA, редевеломпент и новое строительство крупных ТЦ в Москве входит в планы Enka, интерес к выделяемым под реализацию МФК участкам на транспортно-пересадочных узлах проявляют крупнейшие девелоперы.

Рейтинг крупнейших торговых центров Москвы

Ровно два года прошло с момента открытия «Авиапарка» на Ходынском бульваре. С тех пор торговый центр постоянно развивается, удерживая звание крупнейшего в России и в Европе. Каждый квартал в «Авипарке» открывается 20-30 новых арендаторов, в том числе уникальных для России форматов. На сегодня самый большой в Москве ТРЦ сдан на 95%.

Мега Белая дача. GLA = 225 000 кв.м

Флагманский проект Ikea Centres Russia МЕГА Белая дача на протяжении десяти лет с момента открытия входит в число крупнейших в Европе. При общей площади более 300 000 кв.м, фасад комплекса протянулся на 4 км, а общее число арендаторов превышает 350. На торговую галерею приходится 133 000 кв.м площадей. По длине и масштабу торговых уровней МЕГА Белая дача остается крупнейшей в России.

Мега Химки. GLA = 175 000 кв.м

Мега Химки, проводящая программу по реконцепции зон общественного питания с конца 2015 года, остается одним из самых популярных мест для шопинга на супернасыщенном северо-западном направлении Москвы. Первоначально на торговую галерею МЕГИ приходилось 79 200 кв.м площадей. Центр остается одним из ключевых по числу новых брендов, приходящих в Россию. В настоящее время продолжается кампания по расширению торговых площадей комплекса.

Золотой Вавилон Ростокино. GLA = 170 000 кв.м

Флагманский московский ТРЦ под брендом «Золотой Вавилон» недавно отметил 7 лет с момента открытия. При общей площади 240 000 кв.м молл обладает одной из крупнейших торговых галерей, в которой насчитывается около 450 арендаторов и более 40 кафе и ресторанов. Весной 2016 года было объявлено, что «Золотой Вавилон» ждет большая реконструкция, рассчитанная на два года.

Мега Теплый стан. GLA = 157 000 кв.м

Самая маленькая московская МЕГА также стремительно обновляется и расширяется благодаря федеральной программе по реконцепции сети торговых центров. На сегодняшний день в составе МЕГИ 208 арендаторов, а по показателю продаж с 1 кв.м торговых площадей она занимает первое место.

Columbus. GLA = 136 000 кв.м

Открывшийся в 2015 году ТРЦ Columbus стал одним из лучших новых объектов на столичном рынке. Его покупкой интересовались и Morgan Stanley и ЗАО «Киевская площадь». Columbus объединяет более 300 магазинов и остается одним из самых популярных и заполненных качественными арендаторами торговых центров на юге Москвы.

Vegas Каширское шоссе. GLA = 134 731 кв.м

Первый и крупнейший в сети торговых центров, Vegas на Каширском шоссе - рекордсмен по общей площади среди всех российских моллов с GBA = 480 000 кв.м. Vegas на Каширке - во многом уникальный для московского рынка шопинг-молл с парком экстремальных аттракционов, сильной ресторанной зоной и тематическими торговыми улицами.

Вегас Крокус Сити. GLA = 116 713 кв.м

Второй по счету проект ТРЦ Vegas компании Crocus Group продолжает общую для сети идею уникального тематического зонирования. В составе молла воссозданы копии знаменитых улиц Нью-Йорка, открыт крупнейший в Европе 22-зальных кинотеатр и организуются бесплатные музыкальные концерты. Еще одна «фишка» Vegas - гигантский медиафасад, хорошо заметный с МКАД.

Метрополис. GLA = 118 000 кв.м

Метрополис на Ленинградском проспекте снова вошел в число крупнейших моллов Москвы благодаря запуску в августе второй очереди проекта с GLA = 38 000 кв.м. 100 новых магазинов, раздвижная крыша, ресторанная зона с зимним садом на крыше и новый атриум сделали «Метрополис» еще более притягательным для шопинга и досуга.

Афимолл Сити. GLA = 107 208 кв.м

Главная новость, касающаяся одного из крупнейших в пределах ТТК молла: в конце сентября стало известно, что AFI Development удалось сохранить контроль над своим флагманским торговым центром. «Афимолл Сити», расположенный в центральном ядре ММДЦ «Москва-Сити», сегодня остается одним из основных ворот по выходу новых международных брендов на московский рынок.

За последние пять лет, прошедшие с момента выхода в свет нашего первого рейтинга, в топ-10 крупнейших моллов Москвы появилось три новых объекта. По итогам 2016 года суммарный объем торговых площадей в московских моллах преодолеет отметку в 5 млн кв.м. Но уже через несколько лет есть основания ожидать новых рекордов. И сегодня, публикуя обзор крупнейших ТЦ столицы, мы ожидаем, что уже через два-три года его состав в очередной раз ждут новые имена и большие перемены.

Оставайтесь с нами!

В 2010 году BOMA опубликовал новый стандарт для зданий, предназначенных для розничной торговли. Несмотря на то, что в стандарте для офисных зданий 1996 года уже упоминались положения о торговых площадях (Store Areas), ANSI/BOMA Z65.5-2010 - первый стандарт, специально разработанный для современной торговой недвижимости.

Cтандарт прекрасно адаптирован для стрит-ритейла, современных шопинг-моллов и торговых комплексов. Этот стандарт рекомендуется использовать в том случае, если торговые площади в здании занимают более 50% общей площади объекта. Если же в здании преобладают офисные помещения, в этом случае для измерения площади следует использовать стандарт для офисных зданий - ANSI/BOMA Z65.1-2010.

В стандарте для торговой недвижимости не рассчитывается коэффициент нагрузки, который играет важную роль при измерении площади офисных и складских помещений. Вместо этого при расчете определяется Общая Арендная Площадь здания (Gross Leasable Area). Стандарт включает определения и формулы для всех основных элементов современных торговых центров: магазинов, мезонинов, киосков, фуд-кортов и парковок.

Gross Leasable Area

Измерение торговых площадей существенно отличается от измерения пространства офиса или площади магазина. Следовательно, большие различия есть и в терминологии. Вместо термина "арендуемая площадь" (Rentable Area), используемого для сдачи в аренду офисных помещениий, в торговой недвижимости используется определение "Общая Арендная Площадь" (Gross Leasable Area или сокращенно GLA). Кроме того, стандарт измеряет и Общую Зону (Common Area): общественные санузлы, машинные, электрощитовые, уборочные помещения, помещения охраны и офис управляющей компании. Эти площади оказывают решающее значение при определении нагрузки Общей Зоны Обслуживания (Common Area Maintenance), однако согласно данному стандарту общая зона обслуживания не прибавляется к помещениям арендатора через коэффициент нагрузки, как это происходит при измерении площади офисных зданий.

Аренда в торговых центрах часто включает в себя вспомогательные площади, такие как открытые патио, склады и другие пространства, которые находятся за пределами периметра ограждающих стен здания. Стандарт также регламентирует использование наиболее часто встречающихся в торговых центрах элементов: киосков, островков, фуд-кортов и др. В офисных зданиях для определения периметра помещений применяется термин Доминирующей Части (Dominant Portion). В торговой недвижимости это определение не используется - вместо него применяется новая концепция - Линии Аренды (Lease Line).

ANSI/BOMA Z65.5-2010 не является переработанной версией стандарта для офисных зданий - это совершенно новый стандарт, который фокусируется исключительно на торговой недвижимости. Стандарт имеет общую базу и согласуется с остальными стандартами, особенно с Gross Areas of a Building: Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.3-2009). Таким образом создан инструментарий для измерения зданий на всех этапах от проектирования, строительства и финансирования до покупки, продажи, управления и сдачи в аренду.